Jaunais Dzīvojamo telpu īres likums – vai zaļā gaisma investoriem?

Laura Zalāna

In Real Estate Posted April 19, 2021

Šī gada 6.aprīlī Valsts prezidents izsludināja jauno Dzīvojamo telpu īres likumu (jaunais likums), kas tika gaidīts gadiem un par ko izskanējuši atzinīgi vārdi no investoru pārstāvjiem, kā arī bažas no denacionalizēto namu īrnieku puses. Likums stāsies spēkā šī gada 1.maijā, kad attiecīgi spēku zaudēs likums “Par dzīvojamo telpu īri” (vecais likums).

Vai jaunais likums tiešām ir pretim nākošāks investoriem/izīrētājiem, kas plāno ieguldīt jaunu īres dzīvokļu attīstīšanā? Nevar noliegt, ka likumā iestrādāti vairāki instrumenti, kas atšķirībā no vecā likuma “Par dzīvojamo telpu īri”, ļaus efektīvāk un līdzsvarotāk regulēt īrnieku un izīrētāju attiecības. Izdalīšu, manuprāt, svarīgākās:

a) Viena no galvenajām izīrētāju sāpēm bija īres līguma izbeigšanas regulējums un nomnieka izlikšana no dzīvokļa. Vecais likums noteica, ka līgumu var izbeigt tikai likumā noteiktajos gadījumos, un gadījumā, ja nomnieks neatbrīvoja dzīvojamo telpu, to varēja izlikt tikai tiesas ceļā prasības kārtībā. Praksē tas nozīmēja tiesāšanos pat 5 gadu garumā, kuras laikā negodprātīgi īrnieki nemaksāja īres maksu un pat komunālos maksājumus, tādējādi ilgstoši nodarot zaudējumus izīrētājam.

Jaunais likums paredz atvieglotu kārtību īres līguma izbeigšanai un nomnieka izlikšanai attiecībā uz konkrētiem izbeigšanas pamatiem. Proti, gadījumā, ja līgums būs izbeigts sakarā ar termiņa notecējumu vai īres maksas nemaksāšanu, nomnieka izlikšanai no telpām izīrētājs varēs vērsties tiesā bezstrīdus piespiedu izpildes kārtībā, proti, vienkāršotā un saīsinātā procesā (kas prasīs ne vairāk kā pusgadu) atšķirībā no parastās tiesāšanās kārtības. Šeit jāņem vērā, ka, lai izmantotu šo saīsināto atviegloto procedūru, īres līgumam būs jābūt ierakstītam zemesgrāmatā vai noformētam kā notariālam aktam. Kā arī jāņem vērā, ka šī kārtība nebūs realizējama, ja 1) īrnieks apstrīdēs šo izīrētāja pieteikumu, vēršoties tiesā ar prasību, un arī 2) citos īres līguma izbeigšanas gadījumos (piem., kad līgums tiks izbeigts sakarā ar citu līguma noteikumu pārkāpšanu no īrnieka puses). Attiecīgi jāsecina, ka izīrētājiem būs izdevīgāk slēgt īres līgumus uz īsiem termiņiem.

b) Labā ziņa ir tā, ka līdzīgi kā Civillikums paredz attiecībā uz nomas līgumiem, arī īres līgums nebūs saistošs jaunajam nekustamā īpašnieka ieguvējam, ja vien līgums nebūs ierakstīts zemesgrāmatā. Jaunais likums arī paredz konkrētu procedūru ar notāra palīdzību, kādā notiks paziņošana vecajam īrniekam par dzīvojamās telpas īpašnieka maiņu, dodot 2 mēnešus laika īrniekam izvākties. Tomēr, tā kā komunikācija ar esošo īrnieku, darbības ar notāru un gaidīšana uz īrnieka izvākšanos ir uz jaunā ieguvēja pleciem un tas var aizņemt 3-4 mēnešus, bet negodprātīga īrnieka gadījumā – arī tiesvedību, ieteikums investoriem būtu nekustamā īpašuma iegādes gadījumā vienoties, ka vienošanās ar iepriekšējo īrnieku par izvākšanos no dzīvojamās telpas ir kā iegādes nosacījums, kuru jānodrošina pārdevējam.

c) Jaunais likums paredz plašākas iespējas pusēm īres līgumā vienoties par dažādiem noteikumiem – gan īres maksas paaugstināšanu, gan izbeigšanas noteikumiem. Papildus tam likums nosaka, ka īres līgums tiek noslēgts uz noteiktu termiņu, bet attiecībā uz esošajiem beztermiņa līgumiem likuma pārejas noteikumi paredz kārtību, kādā būs tos jāgroza, kā arī šādu līgumu galējo termiņu.

d) Lai veicinātu īres tiesību ierakstīšanu zemesgrāmatā, īres līgumu reģistrācijai zemesgrāmatā ir paredzēta atvieglota kārtība. Cita starpā pusēm nebūs jāmaksā zemesgrāmatu kancelejas nodevas, kā arī likumā ir nostiprinātas izīrētāja tiesības lūgt dzēst nostiprinātās īres tiesības pēc īres līguma termiņa notecējuma. Tomēr gadījumā, ja īres līgums būs izbeigts īres līguma pārkāpuma dēļ no īrnieka puses, īres tiesības no zemesgrāmatas varēs izdzēst tikai pamatojoties uz tiesas nolēmumu vai pušu vienošanos.

Jāsecina, ka, salīdzinot ar iepriekšējo regulējumu, jaunais likums ir liels solis uz priekšu īres tirgus attīstībai un varam cerēt uz investīcijām šajā sektorā.

Savukārt attiecībā uz vecajiem, līdz šim noslēgtajiem līgumiem jaunais regulējums nav tik pretimnākošs un paredz ļoti ilgu pārejas periodu, kur sliktākajā gadījumā būs jārēķinās ar vēl 15 gadiem pēc līdzšinējā līguma noteikumiem.

Likums paredz iespēju līdz 2026.gada 31.decembrim vērsties tiesā, lai grozītu veco līgumu noteikumus atbilstoši jaunā likuma prasībām, kā arī ierakstītu īres līgumus zemesgrāmatā. Situācijā, kad puses nevarēs vienoties par jaunajiem nosacījumiem, un līgumā nav norādīts tā termiņš, termiņu noteiks tiesa pēc sava ieskata uz laiku, kas nepārsniedz 10 gadus, bet ne ilgāku kā līdz 2036.gada 31.decembrim. Ja puses nebūs vienojušās par līguma grozījumiem, tai skaitā termiņu, kā arī nebūs vērsušās tiesā, uzskatāms, ka šo līgumu termiņš ir 2036.gada 31.decembris.

Tādēļ tiem investoriem, kuri ieguldījuši īpašumos ar jau noslēgtiem īres līgumiem, var nākties pagaidīt vai arī ieguldīt resursus tiesvedībā. Jāatzīst, ka gan attiecībā uz jaunajiem īres līgumiem, gan vecajiem daudz darba būs tieši juristiem – gan sagatavojot īres līgumus, gan vēršoties tiesā, lai grozītu jau noslēgto līgumu noteikumus, gan ieviešot praksē jaunā likuma normas.

Saite uz izsludinātā likuma tekstu atrodama šeit